我母親接觸過(guò)的有錢(qián)人多，未來(lái)我們那個(gè)項目賣(mài)給誰(shuí)，我有了初步想法，卻不知道是不是真的可行。才來(lái)問(wèn)問(wèn)您，若是按照我描述的那么去定位，您看看會(huì )否有銷(xiāo)路?！?/br>
童彤正好要買(mǎi)房子，奧運片區那邊也是考慮范圍，不免來(lái)了興致，問(wèn)道：“你們那項目不保密吧，你有沒(méi)有帶啥材料電子版的，我這里有電腦，你深入說(shuō)說(shuō)?！?/br>
若是還在拿地階段，項目信息肯定不便外傳?，F在地塊已經(jīng)收入囊中，在策劃階段市調的時(shí)候也都散出去了一波消息，當然不怕給何總看。

木逢春有備而來(lái)，拿出U盤(pán)接入這邊的電腦，打開(kāi)文件夾卻并不是零散的材料，而是認真整理匯總，充分準備的營(yíng)銷(xiāo)策劃案PPT匯報文件。不僅包括了項目基礎信息，還有周邊市場(chǎng)及競品項目調研詳細數據。這些市調數據，一看就是花了大量時(shí)間精力才能得到的一手數據，相當有價(jià)值。

這個(gè)木逢春果然有一套，來(lái)請教問(wèn)題之前都已經(jīng)做好了全面的準備工作。

“這地塊離奧運場(chǎng)館和規劃中的森林公園不算遠，2~3站地吧。那片區域算是四環(huán)外居住氛圍相當成熟的地方了，地皮雖然買(mǎi)的貴，但是那地方住宅根本不愁賣(mài)。領(lǐng)導讓我們每個(gè)人都提定位和策劃案，其實(shí)最關(guān)鍵就是想看看我們覺(jué)得那地方能賣(mài)多少錢(qián)一平米。我也學(xué)著(zhù)自己做了一個(gè)，下周就要向領(lǐng)導匯報，我心里實(shí)在沒(méi)底?！?/br>
關(guān)于地產(chǎn)項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見(jiàn)過(guò)許多，這輩子幫著(zhù)段總做項目更專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)機構出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經(jīng)迅速瀏覽了一遍。

這份報告基礎數據扎實(shí)，定位分析條理清晰有理有據，最終導出來(lái)的結論也似乎看起來(lái)很合理。在周邊競品平均單價(jià)6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開(kāi)建拿到預售之后定價(jià)在9000元每平米，銷(xiāo)售速度和收益都不會(huì )差。

不過(guò)童彤上輩子恰好知道這個(gè)項目，依稀記得開(kāi)盤(pán)售價(jià)就將近4萬(wàn)元每平米，正趕上房?jì)r(jià)大漲那一波，而今木逢春根據手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了?？墒?，那項目2.5的容積率實(shí)實(shí)在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區，又不在市中心，四環(huán)外而已啊。在帝都二環(huán)邊上最貴的高層板樓也少見(jiàn)能賣(mài)到2萬(wàn)元每平米的，誰(shuí)又敢太激進(jìn)的翻倍報價(jià)呢？

事實(shí)上，當時(shí)很少人能預料帝都房?jì)r(jià)居然在奧運后呼啦啦一下子起來(lái)了，何止翻倍的增長(cháng)。

木逢春見(jiàn)何總一直不說(shuō)話(huà)，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡(jiǎn)單講講思路？”

“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售價(jià)這里似乎有一點(diǎn)不太合理?！?/br>
“是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時(shí)也有點(diǎn)沒(méi)把握?！蹦痉甏亨止玖艘痪?。

童彤搖頭：“我總感覺(jué)房?jì)r(jià)還會(huì )漲，你這個(gè)項目現在開(kāi)始規劃設計，起碼一年以后才能拿到預售證，再推廣入市，前后差不多兩年，市場(chǎng)變化莫測。說(shuō)不定周邊早不是那種價(jià)了。你的分析數據里，最好能加上近